Betonikaan ei ole ikuista – ennakoimalla säästää rahaa

Joensuulainen rakennusinsinööri Markus Otronen työskentelee taloyhtiöiden ja isojen kiinteistöjen parissa, mutta monelle hän on tuttu Josban entisenä pelaajana.

Salibandyn tavoin myös kiinteistöjen kunnon tutkiminen on usein tiimityötä. Esimerkiksi betonirakenteiden kuntotutkimuksessa roolinsa on Raksystemsillä asiantuntijana työskentelevällä Otrosella kuin laboratorion ammattilaisillakin.

”Tutkin julkisivuja tai parvekkeita nostimesta käsin ja poraan näytteitä, jotka analysoidaan laboratoriossa. Tulosten perusteella teen toimenpidesuositukset ja lasken niille alustavat kustannusarviot”, Otronen kertoo.

Tutkimuksen tavoitteena on selvittää julkisivujen ja parvekkeiden kunto sekä niissä esiintyvien vaurioiden ja tarvittavien korjaustoimenpiteiden laajuus ja vaikutukset.

Ensimmäinen tutkimus 25-30 vuoden kohdalla

Betonirakenteisten parvekkeiden tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta ja betonijulkisivujen 50–60 vuotta. Tekninen käyttöikä on suuntaa-antava oletus siitä, milloin rakenteen uusimiseen pitää varautua.

Todelliseen käyttöikään vaikuttavat muun muassa tehdyt huollot ja esimerkiksi rakennusaikana betonin raudoituksessa käytetyt suojapaksuudet.

Suositeltavaa on, että ensimmäinen betonirakenteiden kuntotutkimus tehdään, kun rakennus on 25-30 vuoden iässä. 

Tutkimus on järkevää tehdä myös silloin, kun ulkovaipan muihin rakenteisiin, kuten ikkunoihin, liittyviä korjauksia on suunnitteilla.

Julkisivujen kunnon tutkiminen voi olla ajankohtaista myös nuoremmissa, 2000-luvun alun jälkeen rakennetussa kiinteistössä, jos julkisivuissa on käytetty ohuteristerappausta. Ohuteristerappaus on jossakin määrin herkkä ohuille halkeamille.

Halkeamien korjaaminen jää kiinteistönomistajan maksettavaksi, jos niistä ei reklamoida 10 vuoden vastuuajan puitteissa.

Avauksella saadaan varma tieto kunnosta

Betonirakenteiden kuntoa voidaan selvittää luotettavasti vain rakennetta avaamalla. Kuntotutkimuksessa otetaan muun muassa lieriöporanäytteitä ja tehdään peitepaksuusmittauksia. Näin saadaan varma tieto, missä ikääntyminen menee rakenteellisesti.

”Tutkimus kertoo, onko betonissa havaittavissa rapautumista ja onko betonin karbonatisoitumisrintama saavuttanut teräkset. Sen myötä pystytään ennakoimaan tulevaa. Kun betoni jo lohkeilee, vauriot ovat pitkällä - ja usein vasta siinä vaiheessa havahdutaan tutkimaan”, Otronen sanoo.

Betonitutkimus kohteessa ei kestä ei kauan: pieni kohde hoituu jopa puolessa päivässä, isommissa kohteissa tutkimuksia voidaan tehdä kahtena päivänä.

”Esimerkiksi jokaisesta parvekkeesta ei porata näytettä, sitä ei tarvitse pelätä. Pienestä kohteesta riittää usein kymmenkunta näytettä. Tavoitteena on luotettava kuva koko kiinteistöstä.”

Se, mistä porataan, riippuu kiinteistön tilanteesta. Jos esimerkiksi osa parvekkeista on jo ulkoisesti nähden huonossa kunnossa, tutkimus voi painottua siihen, miten paljon elinkaarta on hyviltä näyttävillä parvekkeilla vielä jäljellä.

Aina ei kannata korjata

Kuntotutkimuksessa iso osa työtä on asiakkaalle näkymätöntä: laboratoriotulosten analysointia, vaihtoehtojen kartoittamista ja kustannusarvioiden laskemista Otrosen työpöydällä Lehmossa sijaitsevalla toimistolla.

Tutkimuksesta raportin valmistumiseen menee noin kaksi kuukautta. Toimenpidesuosituksissa tarjolla voi olla kiinteistönomistajalle parikin erilaista etenemispolkua.

”On hyvä huomioida, että aina ei välttämättä kannata korjata. Jos raskasta korjaamista vaativa rakenne ei aiheuta vaaraa, se voi olla järkevämpää käyttää loppuun ja uusia sitten kokonaan.”

Otronen suosittelee mahdollisuuksien mukaan yhdistämään kuntotutkimuksia:

”Kun siinä nostimessa jo ollaan, niin samalla on helppo tutkia ikkunoiden ja vesikaton kuntokin.”

Ennakoimalla säästää jopa 30 prosenttia remonttikuluissa

Ennakoivan kiinteistönpidon kulmakivi taloyhtiössä on ammattilaisten laatima kuntoarvio. Kuntoarvion avulla selvitetään kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien kuntoon.

Raksystemsin tekemän kuntoarvion mukana kiinteistönomistaja saa pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) -ehdotuksen. Se kertoo korjausten kiireellisyydestä ja kustannustasosta ja toimii pohjana kunnossapitotarveselvitykselle.

”Vastaan tulee 1970-luvulla rakennettuja kohteita, joihin tehdään nyt ensimmäinen kuntoarvio. Se voi yllättää, että monta kohtaa pitääkin korjata lähivuosina, kun remontit ovat kasaantuneet”, Otronen toteaa.

Kun remontit ovat etukäteen tiedossa, taloyhtiössä voidaan varautua niihin paremmin. Suunnitelmallisella kiinteistönpidolla voi säästää remonttikuluissa jopa 30 prosenttia.

Säästöä kertyy, kun suunnittelu ehditään teettää huolella, tutkia remonttien yhdistämisen mahdollisuuksia sekä kilpailuttaa urakoitsijat ja pankitkin.

”Myös ARAn avustukset kannattaa pitää mielessä”, Otronen sanoo. 

ARA tukee myös sisäilmaongelmaisten kotien tutkimista

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen ARAn avustukset ovat olleet esillä paljon, eikä suotta. Tälle vuodelle esimerkiksi energia-avustukseen tuli 20 miljoonan euron lisäraha ja ensi vuodeksi on varattu 70 miljoonaa euroa.

Energiaremontteja tukemalla pyritään parantamaan kiinteistöjen energiatehokkuutta nykysäännöksiä paremmaksi. Myönnettävä energia-avustus on enintään 50 prosenttia toteutuneista ja tuen piiriin kuuluvista kuluista.

Ennen avustuksen hakemista kannattaa ARAn mukaan teettää ammattilaisella lain mukaiset E-lukulaskelmat sekä energiatodistus, jonka pohjalta kiinteistön mahdollinen avustusmäärä selviää.

Harvemmin esillä ollut ARAn tuki on avustus kosteus- ja mikrobivaurioituneiden sekä sisäilmaongelmaisten asuntojen ja asuinrakennusten kuntotutkimuksiin sekä niiden perusparannuksen suunnittelukustannuksiin.

Sitä myönnetään taloyhtiöille ja omakotitalojen omistajille. Avustuksen suuruus on enintään 50 prosenttia hyväksyttävistä ja toteutuneista kustannuksista.

Raksystemsin Joensuun toimistolta löytyvät paikalliset ammattilaiset niin energiatodistusten laaditaan kuin sisäilmaongelmaisten kotien tutkimuksiin ja korjausten suunnitteluunkin.

”Sisäilma-asioissa meillä on vankkaa osaamista: toimistollamme on jo kolme sertifioitua rakennusterveysasiantuntijaa (RTA)”, aluepäällikkö Jussi Mertanen Raksystems Insinööritoimisto Oy:sta kertoo.

Raksystemsin paikalliset palvelut taloyhtiöille:

• 1- ja 10-vuotistarkastukset
• Kuntoarvio kolmen asiantuntijan tekemänä
• Radonmittaukset
• Energiapalvelut, kuten energiatodistukset
• Sisäilmatutkimukset ja -korjausten suunnittelu ja valvonta
• Rakennustekniset ja ilmanvaihdon kuntotutkimukset